Invertir en bienes raíces: la guía completa

El sector inmobiliario es una de las inversiones favoritas de los franceses, al menos para los que pueden permitírselo. Así que, ciertamente, para algunos de nosotros, la construcción de un patrimonio puede ser parte del dominio de los sueños. Los bienes inmuebles no son a priori la inversión más asequible, pero existen soluciones para exponerse a ella y conseguir retornos equivalentes a una inversión de alquiler sin tener que poner varios cientos de miles de euros sobre la mesa. Entonces, ¿cómo puede beneficiarse del rendimiento de la piedra de acuerdo con su presupuesto?

Inversión directa: opciones ilimitadas

La inversión inmobiliaria directa es la primera solución que se me ocurre. Para ello, ser propietario de una residencia principal es una ventaja, ya que le facilitará la obtención de préstamos, y también se sentirá más seguro en términos de riqueza que si invirtiera en el mercado de valores. Por otro lado, no siempre es la mejor transacción financiera a realizar.

Hacer un trato con un promotor inmobiliarioCompare el costo del alquiler con el costo de la hipoteca requerida para completar su adquisición. Usted puede ser sorprendido por el resultado, a veces puede ser más interesante comprar un área pequeña para alquilar y alquilar su propia casa en lugar de poseerla.
La inversión inmobiliaria ha crecido fuertemente en los últimos años, en particular gracias a los mecanismos de exención fiscal que contribuyen al atractivo de estas fórmulas. Además de los clásicos apartamentos en las grandes ciudades, también es posible comprar alojamientos de alquiler por temporada en atracciones turísticas, zonas forestales o agrícolas, locales comerciales e incluso plazas de aparcamiento.

Todas estas propiedades tienen diferentes tickets de entrada, perfiles de riesgo y remuneración. También hay que tener en cuenta la fiscalidad, no sólo en función de las operaciones de exención fiscal, sino también de la relación entre rendimiento y potencial de revalorización.
Por otra parte, la inversión directa adolece de mayores riesgos debido a la falta de diversificación. Si usted sólo tiene una o dos propiedades, le cortará gran parte de sus ingresos regulares en caso de cambio de inquilino, un desastre o simplemente una renovación.

Además, puede ser más difícil y costoso revender sus activos a un precio atractivo en caso de necesidad urgente. También será difícil liberar parte de los activos líquidos bloqueados (10% del valor de la propiedad, por ejemplo), a menos que usted haga un préstamo hipotecando parte de sus activos.

Bienes inmuebles al alcance de todos: SCPI y Crowdfunding

Inversión inmobiliaria 2016Los fondos de inversión inmobiliarios (REIT) son estructuras similares a los fondos de inversión pero con una fuerte orientación inmobiliaria. Estos vehículos tienen la particularidad de tener que pagar al menos el 90% de sus ingresos en forma de dividendos.

Existen dos estructuras de capital: las sociedades de capital variable que aceptan nuevos fondos de forma permanente (con ciertos límites) y las sociedades de capital variable que sólo captan capital en ampliaciones decididas por los accionistas y destinadas a la adquisición de nuevos bienes inmuebles.
Es importante distinguir entre varios conceptos de precio para no enredar sus pinceles. Las sociedades inmobiliarias cotizadas se tratan a sí mismas como acciones convencionales, por lo que su precio es mucho más volátil que su valor de mercado, también conocido como su valor realizable.

Por otro lado, para comprar SCPIs no cotizados, deberá pagar el precio de suscripción compuesto por el valor nominal y una prima de emisión que incluye las comisiones de suscripción (aproximadamente el 10%) y el incremento estimado en el valor de los activos en relación con el valor nominal de la acción.
Por último, la popularidad de FinTech, empresas que combinan las finanzas y las nuevas tecnologías para presentar soluciones innovadoras, también ha afectado al mundo inmobiliario. Por una vez, Francia se beneficia de un marco más bien acomodaticio que ha permitido multiplicar las fórmulas de inversión colaborativa en el sector inmobiliario.

Por ejemplo, puede financiar nuevos proyectos realizados por promotores, pero también puede participar en inversiones de alquiler o conceder un préstamo hipotecario a hogares en dificultades. Como siempre en el caso de las plataformas de financiación participativa, comprobar que la empresa que organiza la captación es un prestador de servicios de inversión regulado y aprobado por las autoridades francesas.

Incluso más que cualquier otra inversión financiera, los bienes raíces requieren por lo tanto un estudio exhaustivo de la situación de sus activos. A menudo se pretende que estos proyectos se transmitan como herencia o, al menos, que permanezcan en el seno de la familia a largo plazo, por lo que la formación de una Sociedad Civil Inmobiliaria (S.C.I.) puede ser un vehículo flexible y optimizado desde el punto de vista fiscal.

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